Ertragswertverfahren: Immobilienwert anhand der Erträge ermitteln

Das Ertragswertverfahren ist ein in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregeltes Verfahren zur Immobilienbewertung. Es wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, deren Wert wesentlich durch die nachhaltig erzielbaren Erträge bestimmt wird. Dabei werden insbesondere die marktüblich erzielbaren Erträge, der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Grundlage der Berechnung sind die marktüblich erzielbaren Erträge. Aus dem Rohertrag wird unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten der jährliche Reinertrag ermittelt. Je nach angewandter Verfahrensvariante werden der Reinertrag und der Bodenwert entsprechend den Vorgaben der ImmoWertV kapitalisiert beziehungsweise abgezinst. Dabei spielen insbesondere der Bodenwert, die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle.

Welche Varianten des Ertragswertverfahrens gibt es?

Die ImmoWertV unterscheidet zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren, dem vereinfachten Ertragswertverfahren und dem periodischen Ertragswertverfahren. Welche Variante im konkreten Fall geeignet ist, hängt unter anderem von den Eigenschaften des Bewertungsobjekts und den verfügbaren Daten ab.

Für welche Immobilien eignet sich das Verfahren?

Das Ertragswertverfahren kommt häufig bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Es eignet sich insbesondere für Immobilien, bei denen die Ertragsfähigkeit für die Wertbildung von wesentlicher Bedeutung ist.

Warum ist der Ertragswert für Investoren wichtig?

Für Käufer von Kapitalanlageimmobilien kann die Ertragswertermittlung eine wichtige Grundlage sein, um die wirtschaftliche Bedeutung der erzielbaren Erträge und die Wertentwicklung einer Immobilie besser einzuschätzen. Neben den Erträgen können auch die Lage, der bauliche Zustand, die Restnutzungsdauer und weitere objektspezifische Merkmale für die Bewertung relevant sein. Der ermittelte Ertragswert ist dabei nicht automatisch mit dem tatsächlich erzielbaren Kaufpreis gleichzusetzen. Munte Immobilien unterstützt Eigentümer und Investoren in Braunschweig, Hannover, Wolfsburg, Salzgitter, Wolfenbüttel und der Region bei der professionellen Bewertung sowie beim Kauf und Verkauf von Anlageimmobilien.